長(zhǎng)寧區(qū)X室房屋系夏先生、張女士、夏小小共同共有。2016年1月5日，經(jīng)志遠(yuǎn)房產(chǎn)居間，吳男、張小姐（乙方）與夏先生及妻兒（張女士、夏小?。追剑┚驮摲课莺炗啞斗康禺a(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》一份。約定雙方同意轉(zhuǎn)讓該房屋，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為165萬(wàn)元，隨后買(mǎi)賣(mài)雙方同意于2016年2月25日前簽署《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，協(xié)議對(duì)付款方式和違約條款進(jìn)行了詳細(xì)約定，其中約定定金為10萬(wàn)元。協(xié)議另約定，若乙方未能按照約定的時(shí)間簽署買(mǎi)賣(mài)合同的，乙方已支付甲方的定金不予返還；若甲方未能按照約定的時(shí)間簽署買(mǎi)賣(mài)合同的，應(yīng)向乙方雙倍返還定金。甲方未按約定的期限將上述房地產(chǎn)交付（包括房地產(chǎn)交接及房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移）給乙方，應(yīng)當(dāng)向乙方支付違約金，逾期超過(guò)15日后甲方仍未交付的，乙方有權(quán)單方解除合同，乙方單方解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知甲方，甲方承擔(dān)違約責(zé)任，賠償金額為房屋總價(jià)款的20%。當(dāng)日，夏先生同時(shí)簽訂承諾書(shū)一份，言明“本人承諾以合同價(jià)165萬(wàn)元出售該房屋，且已征得另兩位產(chǎn)權(quán)人張女士、夏小小的同意。若因張女士或是夏小小原因?qū)е虏荒苷Ｂ男信c買(mǎi)方簽署的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，本人愿意承諾違約責(zé)任，買(mǎi)方將10萬(wàn)定金支付給居間方保管。2016年1月8日，張女士、夏小小知曉該房屋被出售后立即反對(duì)并要求退還定金，并隨即聯(lián)系中介。因賣(mài)方未按約與買(mǎi)方簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方起訴到法院，請(qǐng)求：1、解除該買(mǎi)賣(mài)合同；2、要求夏先生、張女士和夏小小三被告返還定金10萬(wàn)元并支付違約賠償金33萬(wàn)元。夏先生辯解說(shuō)未簽訂合同是由于共同共有人不同意出賣(mài)該房屋。

依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律效力，當(dāng)事人應(yīng)按照約定履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方以出賣(mài)方在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，不會(huì)得到支持。因此吳男、張小姐與夏先生就該房屋簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議依法成立并有效，對(duì)于夏先生說(shuō)出售房屋未得到其他產(chǎn)權(quán)人授權(quán)，合同因故無(wú)效的抗辯，不會(huì)得到法院的采信。買(mǎi)賣(mài)協(xié)議合法有效，導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行的原因系房屋其他權(quán)利人不同意夏先生出售房屋。夏先生又簽訂了承諾書(shū)愿意承擔(dān)責(zé)任。故夏先生的行為構(gòu)成違約，應(yīng)依據(jù)承諾及法律的規(guī)定承擔(dān)由此造成的法律后果。吳男、張小姐提出解除合同并要求夏先生承擔(dān)違約責(zé)任的訴請(qǐng)，于法有據(jù)，依法應(yīng)予支持。因張女士、夏小小并未同意出售該房屋，也未在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上簽字，吳男、張小姐要求張女士、夏小小承擔(dān)責(zé)任缺乏事實(shí)依據(jù)。

關(guān)于解約違約金。吳男、張小姐主張按照協(xié)議約定按總房?jī)r(jià)的20%計(jì)算，即33萬(wàn)元。我們認(rèn)為，第一，雙方簽署的系房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，尚未簽訂正式買(mǎi)賣(mài)合同，吳男、張小姐簽訂完協(xié)議后僅支付了10萬(wàn)元定金。第二，在夏先生、張女士、夏小小不配合的情況下，吳男、張小姐也未按期支付剩余房款，吳男、張小姐當(dāng)時(shí)應(yīng)對(duì)合同無(wú)法繼續(xù)履行已有思想準(zhǔn)備。由于吳男、張小姐僅支付了10萬(wàn)元定金，當(dāng)時(shí)另購(gòu)他房障礙不大，因此，其實(shí)際損失有限。根據(jù)雙方簽訂條款約定，賣(mài)方未能按照約定的時(shí)間簽訂合同的，雙倍返還定金，顯然該條款應(yīng)適用于賣(mài)方的此種違約；而雙方對(duì)總價(jià)款20%的約定，是以雙方網(wǎng)簽成功后賣(mài)方不同意履約為適用之前提條件，在本案中，該條款的適用前提顯然尚未成就。另外，賣(mài)方次日即明確告知志遠(yuǎn)房產(chǎn)及買(mǎi)方不同意簽約，買(mǎi)方對(duì)不能網(wǎng)簽合同已有預(yù)知，故買(mǎi)方以房?jī)r(jià)大幅上漲為由主張損失，缺乏依據(jù)。據(jù)此，對(duì)買(mǎi)方主張賣(mài)方承擔(dān)的違約責(zé)任認(rèn)定為雙倍返還定金，較為合理。

法院判決

解除吳男、張小姐與夏先生簽訂的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》；夏先生應(yīng)于判決生效之日起十日內(nèi)賠償吳男、張小姐人民幣10萬(wàn)元。

小小貼士

剖析該案，切片爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

爭(zhēng)議焦點(diǎn)1：

關(guān)于該份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否成立及效力問(wèn)題。根據(jù)查明的事實(shí)，涉訟房屋由夏先生到志遠(yuǎn)房產(chǎn)門(mén)店掛牌出售，雖然房屋權(quán)利人為夏先生及張女士、夏小小三人共有，但是，張女士、夏小小是夏先生的妻兒，且夏先生出具承諾書(shū)，承諾其已征得兩人的同意，故吳男和張小姐有理由相信夏先生享有代兩人簽字的權(quán)限，夏先生在該份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上簽字，并代妻子和兒子兩人簽字，表明吳男和張小姐在與夏先生洽談簽約前對(duì)房屋權(quán)利信息及賣(mài)方的售房權(quán)限等盡到了注意義務(wù)，故應(yīng)認(rèn)定該份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，且沒(méi)有設(shè)定需要其他兩名產(chǎn)權(quán)人出具授權(quán)文件才能成立等特別條款，故買(mǎi)賣(mài)協(xié)議成立且合法有效。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)2：

關(guān)于夏先生的違約責(zé)任如何認(rèn)定問(wèn)題。由于夏先生在該份房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議簽訂后的次日告知志遠(yuǎn)房產(chǎn)及吳男和張小姐其他共有人不同意出售房屋，故買(mǎi)賣(mài)雙方已不可能于2月25日前完成網(wǎng)簽合同，對(duì)此，夏先生已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于夏先生出具的承諾書(shū)為單方承諾，事后也未得到妻子兒子的追認(rèn)，因此夏先生在買(mǎi)賣(mài)協(xié)議上的代簽行為屬于無(wú)權(quán)代理，夏先生與吳男和張小姐之間在該份買(mǎi)賣(mài)協(xié)議中所作的違約責(zé)任條款不得約束于張女士和夏小小。