婚姻法司法解釋三第十一條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

　　《中華人民共和國物權法》第106條規(guī)定：無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓；(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

爭議原由

　　2016年9月3日，周賣賣持房地產(chǎn)權證至A公司（以下簡稱A公司）委托掛牌出售其房屋。經(jīng)A公司居間介紹，周賣賣作為出售方（甲方）、周買買作為買受方（乙方）與居間方A公司（丙方）簽訂一份《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，協(xié)議對于購房款的支付期限和方式、房地產(chǎn)過戶期限、交房期限、違約責任等均作了約定。在協(xié)議的甲方落款處，周賣賣代妻子何美美簽名并出具一份承諾書：本人周賣賣系上海市閔行區(qū)×室房屋的產(chǎn)權人之一，上述房地產(chǎn)的產(chǎn)權人分別為周賣賣、何美美，何美美因無法親自處理該房地產(chǎn)買賣事宜，現(xiàn)委托本人代為簽署居間協(xié)議并收取定金。本人保證擁有對該房地產(chǎn)完全的處分權，如無完全處分該房地產(chǎn)權限或產(chǎn)權人不同意出售該房地產(chǎn)致使居間方或居間方介紹的買受方產(chǎn)生損失的，本人同意依據(jù)已簽署的協(xié)議內(nèi)容承擔相應的連帶責任。若權利人否認授權，最終導致該協(xié)議目的無法實現(xiàn)的，本人愿意按照該協(xié)議中出售方的義務對買受方承擔定金責任及其他責任。承諾擲地有聲，不得不讓買方信服，誰料就在寫完承諾的5天后，簽字的筆跡還未干，周賣賣風風火火至居間方A公司，表示不再出售涉案房屋，并收回了此前交由A公司保管的房地產(chǎn)權證。

　　眼看到手的雞又飛了，周買買也是醉了，向法院提出訴訟請求：
1、解除雙方簽署的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》中的買賣條款；
2、周賣賣償付周買買違約金40萬元（人民幣）。

　　周賣賣妻子何美美辯稱，其于2016年8月至10月期間一直居住于×省×室的老家。涉案房屋系其用于養(yǎng)老的房產(chǎn)，其從未委托或同意老公出售涉案房屋。周買買及中介公司也從未就涉案房屋的買賣事宜與其聯(lián)系。2016年9月8日，周賣賣打電話告知準備出售房屋并簽訂了協(xié)議時，其就明確表示不同意出售。周賣賣未經(jīng)其同意而簽協(xié)議出售房屋，違背了其真實意思，該協(xié)議無效。不同意周買買的請求。

析法

　　《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》明確載明協(xié)議甲方即出售方為周賣賣、何美美，即何美美是協(xié)議簽約主體之一。但該協(xié)議的甲方落款處并無何美美的簽名，而僅由周賣賣代簽。涉案房產(chǎn)為夫妻兩人共有，按《物權法》的相關規(guī)定，共有人未經(jīng)其他共有人同意不得擅自處分共有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)。簽訂上述協(xié)議時，周賣賣并無何美美的授權委托書，也無其他證據(jù)證明何美美委托周賣賣代為簽約。從周買買提供的由周賣賣出具的承諾書可以認定，周買買以及居間方明知周賣賣沒有取得何美美的書面授權委托，也不能確定之后周賣賣是否能取得何美美的授權。而在周買買與周賣賣簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》的次日，周賣賣告知居間方何美美不同意出售房屋，即周賣賣也不可能取得何美美授權委托出售房屋。因此，周賣賣無權代何美美簽署《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，周買買亦未在簽約時審核確認周賣賣的代理權限，故《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》無效?，F(xiàn)周買買要求解除上述協(xié)議中的買賣條款，而解除合同或合同部分條款的前提是基于合同或部分條款有效為前提，由于《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》無效，周買買要求解除該協(xié)議中的買賣條款的請求，不符合法律規(guī)定，不能得到支持。對于導致合同無效的當事人，應當按過錯大小承擔締約過失責任，而不是合同責任。

　　關于周買買要求賣方夫妻償付違約金40萬元的請求，主張違約金的前提亦應以有效合同為基礎。合同無效，違約金條款亦為無效。周買買依據(jù)無效合同主張違約金，于法無據(jù)。

裁判結(jié)果

駁回周買買的訴訟請求。

小小貼士

房產(chǎn)買賣，有如下兩種情況之一的，可以只有房產(chǎn)登記上的產(chǎn)權人一方簽字即可：
1、其他共有人（指房屋產(chǎn)權登記證上的產(chǎn)權人）無民事行為能力，簽字人既是產(chǎn)權人之一，又是無民事行為能力人的法定監(jiān)護人。
2、其他產(chǎn)權人與簽字人形成委托關系。

　　注：不是簽一個人的名字，而是簽三個名字（假定產(chǎn)權所有人僅為夫妻兩人），一個是妻子的名字，一個是丈夫的名字（妻子代簽），一個是丈夫委托代理人的名字（妻子）。

　　那么如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示？

　　法律框架內(nèi)的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現(xiàn)形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。本案中周買買在簽訂合同之時若與何美美通一個同意賣房電話，那本案就會朝向另一個方向發(fā)展了，何至于如此糾結(jié)！