《上海市動遷安置房管理辦法》第二十三條動遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、抵押，但依法發(fā)生繼承等非交易類行為以及由原安置區(qū)、縣的住房保障房屋管理局按照有關(guān)規(guī)定組織回購的除外。

如何理解“一方未經(jīng)對方同意出售夫妻共同所有的房屋”

婚姻法第十七條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，歸夫妻雙方共同所有”。該法條明確說明我國婚姻法是以婚后所得共同制為法定的夫妻財產(chǎn)制。所謂婚后所得共同制，是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方所得和雙方共同所得的財產(chǎn)除特有財產(chǎn)外，均歸夫妻雙方共同共有的夫妻財產(chǎn)制度。由此可知，夫妻婚后所得購買的房屋一般屬于夫妻共同共有。最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十一條中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在內(nèi)。

案情經(jīng)過

2013年11月27日童先生、湯先生在上海周康房地產(chǎn)有限公司中介下，簽訂《上海市康橋鎮(zhèn)XXX室房產(chǎn)買賣合同》，合同約定，湯先生將該房屋(建筑面積為82.84平方米)以120萬元之價出售給童先生，并對付款方式做了約定；湯先生保證房屋產(chǎn)權(quán)證辦理時，產(chǎn)權(quán)人湯先生為房屋產(chǎn)權(quán)登記人（該房屋為5人共有）；待湯先生房產(chǎn)證符合可以辦理交易過戶之日起5個工作日內(nèi)配合童先生過戶；并對違約責(zé)任等內(nèi)容作出了約定。同日，湯先生等4人出具了《承諾書》1份，該4人承諾已得到該房屋配套商品房原購房人之一的陳女士授權(quán)同意出售該房屋，由此產(chǎn)生的一切法律事實均代表湯先生5人共同意思表示，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并將該房屋交付童先生，童先生開始在該房屋內(nèi)居住至今。后因該房屋被法院查封等原因，湯先生產(chǎn)權(quán)證一直未能辦理。根據(jù)規(guī)定該房產(chǎn)大產(chǎn)權(quán)證、動遷協(xié)議同時滿3年就可以辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。由于湯先生未按約履行，童先生向法院提出訴訟請求：要求湯先生5人取得產(chǎn)證后協(xié)助將上述房屋產(chǎn)權(quán)變更登記至自己名下。

湯先生等4人對童先生訴稱的事實與理由均無異議，但陳女士不同意，辯稱，房屋出售過程中所有自己的簽名均非本人所簽，也未征得本人同意，其對此均不知情，其他4人共同出具的《承諾書》自己也不知道，湯先生也從未告知自己房屋出售的相關(guān)情況，湯先生等4人的行為侵犯了自己的相關(guān)權(quán)益，故不同意童先生的訴求。

第三人上海周康房地產(chǎn)有限公司稱，該房屋確系湯先生5人的動遷安置房，該房屋大產(chǎn)證辦理在第三人名下，現(xiàn)已可辦理小產(chǎn)證。該房屋目前已被法院司法查封，是否符合辦理過戶手續(xù)的條件由法院判定。

析理

童、湯之間簽訂的《上海市康橋鎮(zhèn)XXX室房產(chǎn)買賣合同》是雙方真實意思表示，具備買賣合同主要條款，且不違反法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方理應(yīng)按照合同的約定全面履行各自的義務(wù)。陳女士作為湯先生的配偶，雖未在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽字，并表示對于房屋的買賣情況一無所知，我們以為，陳女士對于家庭中動拆遷情況以及分配安置系爭房屋一事是清楚的，但卻對系爭房屋的使用狀況及管理情況，沒有任何形式的關(guān)注和監(jiān)管，直至法院通知其參加訴訟。作為權(quán)利人的陳女士對系爭房屋不聞不問，如此長期對房屋權(quán)利的漠視和放任，實有悖常理，足以視為其對湯先生處分系爭房屋行為的認(rèn)可，故陳女士僅以對房屋出售不知情作為不同意童先生訴請的抗辯，難以得到支持?，F(xiàn)該房屋已符合辦理小產(chǎn)證的條件且具備拆遷房過戶條件，應(yīng)予協(xié)助童先生辦理該房屋小產(chǎn)證。

裁判結(jié)果

一、湯先生5人于本判決生效之日起十五日內(nèi)辦理上海市浦東新區(qū)XXX室房屋的產(chǎn)權(quán)登記，第三人上海周康房地產(chǎn)有限公司予以協(xié)助；

二、上述第一項履行完畢后十五日內(nèi)，湯先生5人協(xié)助童先生辦理將上海市浦東新區(qū)XXX室房屋產(chǎn)權(quán)登記至童先生名下。

小小貼士

1、如何認(rèn)定夫妻另一方是否作出同意的意思表示

法律框架內(nèi)的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進(jìn)行出售，可有書面、口頭、電話等多種意思表現(xiàn)形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。但值得注意的是，現(xiàn)實生活中，也存在很多第三人在簽訂共有房屋出售合同時征求夫妻另一方意見，夫妻另一方未明確表態(tài)的情形。根據(jù)《民法通則意見》第66條的規(guī)定，如果夫妻另一方雖未對房屋出售事宜明確表示意見，但其行為已經(jīng)表明其同意出售的，則可直接認(rèn)定其對出售已經(jīng)默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追認(rèn)同意則在所不問。

2、如何理解“同意”的意思表示范圍。

在現(xiàn)實中，經(jīng)常會出現(xiàn)夫妻另一方參與了房屋買賣合同的前期協(xié)商過程，但在最后簽約時并未在場的情形。如果事后房屋價格上漲，夫妻另一方往往以其簽約時不在場，最后簽訂價格未經(jīng)其同意為由，要求取回房屋。對此，要注意把握同意的意思表示范圍是否包括出售價格、付款方式、交付時間等。我們認(rèn)為，從維護(hù)交易安全、夫妻間人身及財產(chǎn)關(guān)系的特殊性出發(fā)，本條所稱同意應(yīng)為夫妻另一方對其配偶出售房屋的概括授權(quán)。